L’étude notariale située au 9 rue de Grenelle à Paris 7èmede Maître Stéphanie FREDION et Maître Renaud ARCAMONE, vous accompagne et vous aiguille dans les moments importants de votre vie. Focus sur les modalités, le contrat préliminaire, acte de vente et paiement et la livraison d’un logement en VEFA :
La Vente en l’Etat de Futur Achèvement VEFA
La VEFA un contrat par lequel l’acheteur acquiert un bien immobilier en cours de construction que le vendeur s’engage à lui livrer une fois achevé. Comme toute vente immobilière, elle est obligatoirement reçue par un notaire. La VEFA a une réglementation spécifique et impérative. En effet, en tant qu’acquéreur, vous avez un risque car l’acte d’achat se porte sur un bine qui n’existe pas ou qui n’est pas encore achevé. Pour diverses raisons, la VEFA fait l’objet d’une réglementation spécifique et impérative pour les biens à usages d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel : défaut d’achèvement, livraison non conforme aux prévisions contractuelle, vices de construction etc.
Le contrat préliminaire ou contrat de réservation : forme et contenu
Avant toute signature de VEFA, vous signez généralement un avant-contrat qui prend la forme d’un contrat préliminaire ou contrat de réservation. Il a pour objectif de réserver le logement que vous avez choisi et déterminer les éléments essentiels tels que le descriptif du bien, son prix, le calendrier de livraison etc. Ce contrat obéit à des règles particulières obligatoires. Il est important de savoir que tout autre avant-contrat comme une promesse de vente ou un compromis est nul. Le versement reçu lors de la signature est aussi irrégulier.
Le contrat préliminaire doit contenir au minimum certaines informations et documents :
- la consistance des biens : nombre de pièces principales et de pièces de services, dépendances et dégagements, localisation à l’intérieur de l’immeuble ou du lotissement... ;
- une notice descriptive sommaire indiquant notamment la nature et la qualité des matériaux utilisés, les éléments d’équipement des parties privatives ou collectives... ;
- le prix de vente du logement et les conditions de sa révision éventuelle ;
- la date à laquelle le contrat définitif sera conclu ;
- le délai d’exécution des travaux ;
- le rappel des conditions légales permettant à l’acquéreur de renoncer à son achat en récupérant son dépôt de garantie, notamment la condition suspensive
Faire appel à un notaire à ce stade de votre projet n’est pas obligatoire. Mais nous vous le recommandons afin d’être certain que tous les points essentiels soient bien présents dans le contrat et ne pas à avoir des mauvaises surprises.
Acte de vente et paiement du prix de la VEFA
Le législateur, afin de protéger l’acquéreur, a exigé que l’acte d’acquisition soit un acte authentique, établi obligatoirement par un notaire. Il doit contenir :
- une description exacte et détaillée du logement (consistance, caractéristiques techniques, matériaux utilisés...) ainsi que sa situation exacte dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier, conformes à celles
du contrat de réservation ;
- le prix et l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux, soit au maximum :
- 35% du prix à l’achèvement des fondations,
- 70% du prix à la mise hors d’eau (murs et toiture achevés...),
- 95% du prix à l’achèvement de l’immeuble,
- et le solde (5%) lors de la mise à disposition du bien à l’acquéreur (sauf contestation sur sa conformité par rapport aux prévisions du contrat).
Le contrat de VEFA contient également :
- la date d’achèvement du logement ;
- la date de livraison : il est préférable de l’exprimer en mois et il est conseillé de prévoir des pénalités de retard en cas de dépassement de la date butoir ;
- les garanties financières d’achèvement des travaux et/ou de remboursement ainsi que toutes les assurances-construction (biennale, décennale...) ;
- le rappel de toutes les autorisations administratives obtenues, notamment le permis de construire.
La notification du projet de VEFA
Le projet de VEFA accompagné de tous les documents doit être communiqué à l’acquéreur au moins un mois avant la date prévue pour la signature de la vente définitive. Le but étant que l’acquéreur puisse examiner tous les éléments avant la signature définitive. A noter que le contenu de ces documents doit être conforme avec celui du contrat de réservation. Les documents suivants sont adressés à l’acquéreur, par lettre recommandée avec accusé de réception :
• le projet de l’acte de VEFA accompagné d’un plan coté des lots vendus, de la notice technique descriptive ainsi que du plan de l’ensemble immobilier ;
• la copie des documents nécessaires à la conclusion de la vente : règlement de copropriété, état descriptif de division, cahier des charges du lotissement...
La livraison du logement en VEFA
Le vendeur doit vous livrer un logement conforme aux prévisions contractuelles et ce dans les délais convenus. C’est ce qu’on appelle l’obligation de délivrance. Si le bien livré ne répond pas aux éléments stipulés dans votre contrat, il y a un défaut de conformité. Dès lors que les travaux sont terminés, s’organise une première réception qui intervient entre le promoteur-vendeurs et les différents entrepreneurs.
Un procès-verbal est dressé, dans lequel sont consignées les malfaçons éventuelles. Cette réception constitue le point de départ des garanties de parfait achèvement, biennales et décennales dues par le vendeur.
En tant qu’acquéreur, vous êtes ensuite convoqué pour prendre livraison et possession de votre bien. Cette livraison constitue le point de départ de la garantie des vices de construction et défauts de conformité apparents. Dès cette réception qui s’accompagne de la remise des clés, vous devenez propriétaire de l’intégralité du bien et donc responsable. Vous devez à ce titre vous assurez et payer les charges du bien acquis.
Les notaires de FGA NOTAIRES PARIS vous apporte un accompagnement juridique et personnalisé dans toutes vos démarches immobilières, que cela soit pour l’achat ou la vente d’un bien immobilier, un prêt immobilier ou une prise de garantie, la mise en copropriété ou encore pour l’immobilier complexe.
Maître Stéphanie FREDION et Maître Renaud ARCAMONE interviennent dans les départements : Paris (75), Haut de seine (92), Seine-Saint-Denis (93), Val-de-Marne (94), Seine-et-Marne (77), Yvelines (78), Essonne (91), Val-d'Oise (95), Bouches-du-Rhône (13), Var (83), Alpes-Maritimes (06) et la Corse (20).